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如何确定房屋评估价值时点

公平性

无论是拥有合同解除权的一方行使解除权，或者是因双方均同意解除而达成解除合同的合议，亦或是原告申请人提起包含解除合同的诉1讼请求仲裁申请，这些时点都会导致权利人索赔权利人，拥有合同解除权的权利人已经知道或者应该知道房屋买卖合同的解除已经不可逆转，涉案房屋的交易已经不可能完成。房屋缺陷损失的原因《--民1法通则》1986年4月12日--1主1席令第37号，以下简称《民1法通则》-百一十七条规定：“侵1占的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。由于违约方的违约行为给非违约方造成的房屋差价损失也应该计算到这个时点为止，此后房屋价格继续上涨所带来的差价损失则为扩大部分，按照-、公平的原则，确定评估时点应该首先考虑合同解除通知解除、协商解除、行使诉权解除的期日为评估价值时点。

房屋缺陷损失价格评估的基本方法

成本法

成本法是指根据技术鉴定结果或修-案，按评估基准日的相关市场价格及费用水平，求取修复房屋缺陷所必需的各项费用之和的一种价格评估方法。公式为：

v=c1+c2+c3+c4-c5          

式中  v——房屋缺陷损失评估值；

c1——拆除工程费用；

c2——修缮工程费用；

c3——恢复工程费用；

     c4——直接-；修复期间或修复后造成的-，如收益损失、周转安置费用、相邻房屋损坏补偿等

     c5——被拆除物残值。按市场回收价格确定

该方法适用于可修复房屋缺陷损失的价格鉴定。

房屋缺陷损失价格评估的基本方法

市场比较法

市场比较法是指与类似房屋缺陷进行比较，对其损失补偿金额进行各项因素修正或调整的一种价格评估方法。公式为：

     v＝p×f1×f2×f3

式中v——房屋缺陷损失评估值；

p——可比实例补偿金额；

f1——补偿情况修正系数；

f2——补偿日期修正系数；

f3——缺陷状况修正系数。

该方法主要适用于类似缺陷的房屋缺陷的房屋市场价值易于收集的房屋缺陷损失的价格评估。

房屋完损等级评定原则：

   1、房屋完损等级的评定一般以幢为评定单位；

   2、房屋完损等级评定着眼于房屋使用管理，因此不涉及房屋原设计、原使用功能和工业建筑的评定，房屋完损等级评定不应超出标准的适用范围；

   3、房屋完损等级评定时，一般不进行结构验算；

   4、当所评定的房屋损坏程度超出-损坏标准出现危险房屋时，应更换其它标准进行评定。